新政下购房技巧全攻略
出处：
解放网-新闻晨报
作者：
责任编辑：
宁晓霞
发表于：2008-12-18 17:48:00
●用好优惠房贷
对于自住购房者来说，房贷实惠是不可小觑的。据上海楼市调整政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
在公积金方面，若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额扩大为80万元。
●用足优惠贷款
在目前的存贷款利率环境下，贷足公积金贷款和优惠利率商业贷款是相当划算的。以一套借款20年、50万元的商业贷款来计算，5.04%基准利率基础上下浮30%和上浮10%之间的利息成本差异达到了203160元。而公积金贷款利率5年期以上的贷款利率目前为4.59%，比商业贷款的优惠利率还低0.45个百分点。所以对能享受到公积金贷款和下浮百分之三十的贷款利率的客户，如有适当的投资理财机会，可以在政策允许的条件下贷足款项。
●巧用转按揭
目前各商业银行的房贷政策细则还没有推出，尤其对于已贷款的老客户如何界定还没有一个明确的说法。在这个方面，目前可以参照的只有农行公布的房贷细则。据农行政策，已贷款的购房者的房贷利率在新一年有两种处理办法，一种自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自第二年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的第二年1月1日(含)之后进行调整。从农行细则来看，在新政策出台前贷款购买第二套房的购房者，尤其是以上浮10%利率购房的人是无法在新一年获得优惠贷款的。
前期购买第二套房的购房者是否有可能获得更优惠的房贷呢？据业内人士透露，尽管目前大部分银行都没有公布房贷细则，但有一些银行已经开始操作房贷业务。很多银行对于第二房购房者的贷款政策明显松动，有些购房者可以享受到8折左右的优惠利率。在这样的情况下，前期已经购房的人可以考虑转按揭，通过重新签约的方式改变前期合同的内容，享受更多的房贷优惠。
●用足公积金余额
利用公积金贷款购房，我们就要首先用好账户里的余额。王先生近日就利用纯公积金购买了一套商品房，他账户里原有余额5万元。按照规定，要使用这5万元余额，王先生必须选择一次性还款法，先将余额全部冲还本金，然后每个月用现金按月还款，这种还款方式的缺点是购房者压力较大。按规定，房贷合同满一年后，贷款人可更改还款方式，这时，购房者可重新选择按月还款的方式。通过两种公积金还款方式的转换，购房者既使用了账户余额，又实现了利用公积金月还贷。