住宅评估实战案例：20年房龄的老公房啥价钱
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宁晓霞
发表于：2008-6-25 8:52:00
据了解，虽然目前要求评估公司对次新二手房等住宅进行评估的客户占了绝大部分，但是随着市场的发展，也开始有部分购房者要求评估公司对售后公房进行总价的评估，以保证自身的利益。这次的实战案例就是关于一套房龄接近20年的老公房，其最后估出的价格约在30万元左右，而评估这么一套房子的评估费用则为500元。
许小姐在中介看中一套位于闸北区彭浦新村某套一梯6户的房子。由于吃不准这套房子的确切价值，所以要求评估机构为其进行价值评估。
◆房型装修：建筑面积44.2平方米，一室半户，位于层次较好的3楼。建造时间为1988年，厨卫独用，卧室朝南，内部装修一般。
◆地理位置：这套物业的地理位置相对较好，属于彭浦新村的中心区域，临近共和新路高架，介于闻喜路与场中路之间。其中，闻喜路与其北面的临汾路可以说是彭浦新村最为繁华和热闹的两条商业街，各类商品种类繁多，往来人流量大。而共和新路上则分布了几个公交大站，有95、46、114、916等众多公交线路，直达新客站、人民广场等中心区域，该道路已是居民日常出行的交通要道。另外，委估对象距定于12月28日试运行的地铁一号线北延伸段场中路站也只有5分钟的路程，在出行上可以说是比较方便的。
◆整体情况：彭浦新村是一个成熟的大型社区，所属区域内小学、中学、高中都有，银行、邮局、大型超市和医院也是一应俱全，周边的配套交通也比较发达和便利。由于是上海较早的工人新村之一，彭浦新村内的住宅多为上世纪80年代末、90年代初的老公房，居住密度较大，居住区域也由原先共和新路闻喜路附近的一小部分地区大范围地拓展了出去。
评估过程
目前该区域周边的新盘和次新盘交易数量相对较少，因而老公房也就成为了该地区二手房交易市场的主体。根据相关数据显示，彭浦地区房龄15年左右、装修一般的一室户房屋11月的成交价格约为6600元/平方米左右。进入12月，在地铁一号线延伸段试通车运行的利好消息刺激下，该地区目前40平方米左右的老公房报价达到了7500元/平方米左右。因此，最终评估机构向许小姐报出了该套房屋的评估总价值：30.8万元。
估价师点评
上述案例中的这套房屋最后的评估单价近7000元/平方米左右，已经接近了周边地段的次新盘价格了。那么为什么评估师对一套近20年房龄的老公房报价，会接近建造没几年的次新盘价格呢？
众所周知，本市的许多售后老公房由于设计年代较早、房龄较久，不仅外观看上去陈旧，而且墙体老化，房型也较老，甚至有些房屋是没有客厅和餐厅的，不太适应当今时代的需求。再加上很多老公房形成的社区物业管理差，小区部分呈现开放式的布局，人员来往复杂，相对而言没有安全感。
对此，评估师认为，老公房的确有很多的不足之处，而且对于大多数人来说，还是喜欢住新房，对于别人住过的房子，在购房意向上首先就打了折扣。
但是从另一方面来说，售后老公房有很多优点，比如由于建造时间较早，所以都占据了较好的地理位置，通常在一个聚居区的中心地带，以后新建的房子都是围绕它而建成的。再加上多年的发展，老公房的小区往往配套设施上比较齐全、周边公共交通发达、商业设施成熟，从而便于人们日常的吃、住、行。
此外，具备了住房各项基本使用功能的老公房还有一个很大的优势，那就是由于其通常房型较为紧凑，面积不大，因此总价不高。这对于那些不能承担近百万元大面积商品房的家庭，以及还没有一定经济基础的年轻上班族来说，这样的老公房是再好不过的选择了。
据了解，在市场上这些1室户和2室户的小房型一直受到购房者的青睐。而且由于老公房租赁市场在目前已经形成了一个相对稳定的租金系统，所以这也吸引了部分投资客的光顾。近几个月，像徐汇的田林康健及零陵路地区、长宁天山仙霞、普陀曹杨长风、宜川等地区的老公房一直比较抢手，曹杨新村、长风新村、师大新村等一批售后公房的换手率始终保持高位稳定。同时，这些老公房的自住性需求高涨，购房者对于徐汇区的大木桥路、宛平路一带，黄浦区的斜土路、西藏南路一带，静安区的常德路、昌平路一带等区域的老公房需求仍是很多。尤其是市中心地段好的老公房非常紧俏，虽然单价已不低于一般次新盘楼盘，但抛出的数量却越来越少，从卖方来说也有比较明显的惜售心理。